中評社北京7月24日電／“樓市”的涼意正向上游的“地市”傳導。近期，長三角一些城市頻頻傳出開發商的“退地”之聲，部分地塊則已明確被有關部門收回。土地市場遇冷已是不爭的事實。
新華社報道，業內人士提醒，“地市”遇冷是此輪調控初顯成效所致，值此節點，更需繼續嚴格落實供應、信貸、監管等方面的各項土地調控措施，進一步擠出市場泡沫，增強市場的“理性化”。
長三角又聞“退地”聲
南京市國土局7月的一則公告顯示，該市棲霞區一地塊於2007年12月6日以71000萬元成交，並於同年12月19日簽訂出讓合同，拿地房企為“南京榮盛置業有限公司”。但截至今年7月2日，公司僅繳納成交價款總額的40%計28400萬元，剩餘42600萬元長期拖欠，已構成嚴重違約。為此，南京市國土局解除了上述合同，同時沒收10650萬元定金。
南京市國土局一位負責人告訴記者，收回土地的主要原因是開發商沒有履行合同，國土部門是按照合同的約定執行，但對開發企業的具體經營情況並不了解。
今年1月，上海寶華企業集團有限公司從10多家開發商手中搶得“嘉定區真南路以南、走馬塘以西”地塊，總價超過24億元，樓板價格達到12503元／平方米。不過，半年過去，土地款遲遲未付。近日又有“寶華將退地”的消息傳出。
記者22日從嘉定區政府相關負責人處獲悉，“企業是否退地，還沒有最後確定，目前可能有兩種方案，一是完全退回，二是以股份轉讓等方式尋找其他企業接手”。上海市規劃和國土資源管理局也關注到上述動態，該局強調：“在上述情況下，企業必須繳納滯納金；如果是閒置土地，將按照相關規定進行處理。” 浙江溫州也有類似情況發生。有媒體報導稱，溫州甌海區一地塊去年年底以5倍底價成交，但至今年6月底土地部門尚未收到拿地房企的土地款。按照相關規定，該企業的開發權可能被取消，保證金也將被沒收。
“香餑餑”為何成了“包袱”？
開發商拿地時無限風光，一些成交地塊甚至貴為“地王”。為何數月或者兩三年間，眾人艷羡的“香餑餑”就成了欲甩不能的“包袱”？
南京365地產家居網曾經做過2007年高價地塊的跟蹤調查，發現2007年的7個“地王”沒有動工或已停工，5個“地王”儘管動工卻至今沒有上市銷售。
365地產家居網總經理胡光輝表示，今年出現退地情況，有些原因是在房地產調控後，一些板塊的發展沒有預期快，地塊周邊的配套建設遠遠沒有跟上，房地產開發幾乎處於停滯的狀態。少數高價地頻出的區域現在還是荒蕪一片。“開發商放棄土地，損失的只是小部分資金，強行開發套牢的資金更多，何不選擇到價值洼地投資呢？” 但在樓市調控吃緊的情況，資金問題可能是讓開發商拿地後進退兩難更關鍵的原因。上述嘉定區人士認為：“不排除有個別開發商在舉牌競拍時有情緒化因素。舉牌時資金沒問題，但市場的不確定性很多，難保以後會不會遭遇困難。”
南洋地產中國區總經理鐘沛說，比如說被收回的南京仙霞區地塊，總價款7億多元，到土地收回前還有4.26億元未付。開發商如果選擇貸款開發，需要貸款6－7億元，用於支付土地款和建設費用。
今年房地產調控後，銀行普遍收緊了貸款規模，同時提高了開發貸款利息。算下來，一年的利息需要4000萬元左右，兩年一個建設週期利息需要約1.2億元。開發商從目前房價走勢判斷，兩年後即便建成銷售，也無法達到一定的利潤，既能償還利息，又能達到項目平均贏利水平。
他認為，目前房地產投機因素迅速受到遏制，而市場上的剛性需求不可能支撐盤面，房價漲幅變小，一些過熱地區房價回調。 這時候，開發商理性分析投資收益率後，會明顯感覺到高價拿地難以獲得預期的利潤，甚至達不到項目平均利潤率，從而出現退地現象。
“地市”調控的關鍵是讓市場回歸理性
“2009年與2007年的樓市有許多類似之處，房地產在多種因素刺激下熱度空前，買賣雙方均表現出一種盲目樂觀。開發商瘋狂搶地，購房者、炒房者大量入市。土地與住宅都出現階段性供不應求，價格不斷飆升，這反過來又刺激了買賣雙方對房地產後市抱有更高的期望，加劇了雙方的不理性。”鐘沛說。
市場上行時，房企重金搶地，土地以高溢價率成交，甚至出現“地王”；市場下行時，房企出手謹慎，地塊平淡出讓，一些地塊還以底價成交甚至流拍。土地市場如此晴雨不定，本是競爭環境中的正常波動。
在此情況下，個別地塊的退還、轉手無可厚非。但值得警惕的是：有不少非理性因素、投資投機性因素等彌漫於土地市場，導致價格過快上漲甚至引發泡沫，為市場的調整埋下重重隱患。這種類型的“退地”，對市場來說則是一記警鐘，也是“擠泡沫”的必然結果。 此輪樓市調控對土地市場可謂重拳連連：大幅增加土地供應，加大處置閒置土地力度，明確土地增值稅清算，縮短出讓金繳納時間……其中一些地方的“自選動作”還更為嚴格。比如，目前上海已要求開發商確認成交後當日即簽訂出讓合同，且需在簽訂出讓合同起30個工作日內一次性付清土地款；如果分期，則需要在簽訂合同起10個工作日內繳納50%的首付款，其餘50%需在3個月內付清。此類門檻已較以往提高不少。
另一方面，土地市場正呈現預期中的積極變化。中國土地勘測規劃院的最新報告顯示，第二季度105個主要監測城市商業、居住、工業用途地價環比增幅較上一季度分別下降了0.36、1.24、0.53個百分點，其中居住地價增幅下降幅度最大。上海、廣州等熱點城市近期成交的土地溢價率已明顯降低。
上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，根據計劃，以目前的形勢看，下半年一些地方會面臨較大供地壓力，如何選擇合適的時間節點推地，是一大考驗。
業內人士提醒，應保持土地政策連續性和穩定性，繼續嚴格落實在供應、信貸、監管等方面的各項土地調控政策，穩定後市供應及政策執行的預期，進一步擠出泡沫，引導市場回歸理性。
|
