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| 瘋漲難再現 剛需撑銷量 |
中評社香港1月6日電／作為牽動國計民生的重要基礎性產業，房地產業2011年的走勢備受關注。在資金、土地成本上升及宏觀調控等因素作用下，房地產業景氣度將迎來新考驗。2011年房價會否再創新高？成交清淡能否倒逼開發商降價？……種種懸念，將貫穿於2011年全年。價格、銷量、開發商、貸款、房產稅等成為把握2011年房地產業走勢的關鍵詞。
房價瘋漲難再現
據中證報報道，國家統計局數據顯示，2010年前11月70個大中城市房價上漲7.7%，全年漲幅預計將較此略低，達7%左右。分析人士認為，在高房價基數及政策因素影響下，2011年全國房價上漲10%以上的可能性很小，更可能出現的是房價高位盤整或穩中略降的態勢。
從月度走勢來看，2010年房價呈現1－4月上漲、5－8月份下降、9－10月回升、年底再度緩慢抬頭的態勢，政策效應影響甚大。從全年來看，房價環比波動較為微小。儘管樓市調控已初顯成效，但當前仍要警惕以下幾種可能推升房價的因素。
首先是地價漲幅高於房價，2010年前11月，全國開發商土地購置費用同比增幅達67.4%，折合單價來看，地價漲幅明顯超過同期房價。尤其是2010年底，多個城市再度爆出“地王”，可能成為未來房價的推手。其次是剛性需求的推動。央行2010年12月公布的城鎮儲戶問卷調查顯示，居民購房意願比例為16.2%，已連續兩個季度回升。此外，在當前一線城市房價企穩的同時，大多數二三線城市房價可能出現“補漲”，這種情況值得警惕。
自2005年以來，我國商品房銷售體現出價格同比波幅加大、波動周期縮短的特點。有分析認為，2008年以來，房地產開發企業營業收入增長與國房景氣指數兩個指標的周期越來越吻合。住建部等相關部門已表態，2011年將繼續堅定不移地推進房地產調控。不難預料，房價大漲的情況難以出現。從目前市場看，價格大跌也不具備條件，而更可能表現為小幅波動。
銷量小幅增長可期
2010年樓市銷量繼續上升，儘管2011年調控政策或將更為嚴格，投資需求受到抑制，但在剛性需求支撐下，樓市降溫並不容易。
2011年房地產銷售能否延續輝煌，業內人士普遍較為樂觀。在多城市出台“限購令”的背景下，一線城市銷量或將保持平穩，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化進程推動，二三線城市銷量有望明顯增長。
2010年房地產企業“千億軍團”崛起，“500億團隊”升級，“300億隊伍”增加新面孔，房企的這種梯隊形勢在2011年仍有可能延續。中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布的《2010年度中國房地產企業住宅銷售排行榜》顯示，全國近40家房地產開發商闖入百億元行列，主要的30家開發商2010年全年銷售額累計達8691億元，銷售面積為8449萬平方米。開發商的銷售均價達每平方米10286.42元，同比上漲24%。
萬科年銷售額首超千億元，銷售面積達898萬平方米。保利、恒大、綠城等5家超大型房地產企業銷售額已超500億元，其中保利地產以660億元位列銷售金額榜亞軍，恒大地產銷售面積大增43%至831萬平方米，銷售額達527億元。萬達、碧桂園等四家開發商銷售額突破300億元。百億軍團中出現眾多首次殺入的新軍，如複地、合景泰富、金科、雅戈爾、海爾地產等。
不過，房企在競爭中分化加劇，市場集中度加強，各梯隊間已逐步拉大差距，房企擴張速度最快的時期正在過去。
對未來房地產銷量增長點，業內較看好二三線城市。一線城市增量空間已近飽和，未來房企主戰場在二三線城市。以萬科為例，年銷售超過千億元，與其2009年開始加大二三線城市拓展力度密不可分，尤其是一線城市受限購政策及土地資源緊張等因素影響，房地產企業轉向二線市場，能提前布局二三線城市的房企，2011年或仍有不俗表現。
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