“京十五條”房地產調控細則落地一周，北京地區的房貸優惠利率已難覓蹤影。上海地區還沒有全面取消房貸利率優惠，但商品住宅成交量跌至歷史低點，讓業界對一季度的按揭房貸增量預期明顯悲觀。
房地產開發貸也在收縮。“肯定會有個別地產企業貸不到款項，但是整個銀行業的開發貸不會全面叫停。”一家剛通過幾個地產項目的銀行人士告訴記者。
首套房貸款利率收緊
《21世紀經濟報道》報道，2月24日調查發現，工行、農行、中行、建行等四大行已全面取消在北京地區的首套房貸款優惠利率，執行基準利率成常態，部分客戶首套房貸款利率甚至上浮10%或更高；即便有個別銀行仍可申請8.5或9折利率優惠，對於客戶資質也有嚴苛的要求，基本很難獲得銀行審批。
據介紹，衡量客戶資質有以下幾個方面：首先是客戶在銀行的個人資產總額，比如達到50萬以上可能就被銀行默認為優質客戶；其次是客戶在銀行的存款期限長短，期限越長，資質越好；另外，客戶的信用卡級別也是認定客戶是否優質的一個參考條件。
北京的股份制銀行似乎尚未完全關上首套房利率優惠的大門。上述招行客戶經理表示，目前仍然能按照8.5折利率申請，雖然不能確保拿到這個利率，但不會高於基準利率。中信和華夏銀行客戶經理則分別表示首套房最多還可享受9折和8.5折利率優惠。民生銀行和光大銀行的客戶經理均表示，目前對於首套房貸最低也實施基準利率，最高上浮10%。
不過，上海地區近期仍有首套房按揭貸款獲利率優惠的案例出現。一位2月初拿到貸款的人士告訴記者，他是1月22日正式申請的貸款，1月31日補齊了所有資料，雖然時間在“新國八條”後，但過年後仍然拿到了“7成、7.5折”的首套房貸款。
上海一家國有銀行個貸負責人表示，之前由於擔心年後政策變化，貸款發放多在1月份完成，因此2月份的發放明顯下降。至於利率優惠沒有全面叫停，仍要看具體的客戶資質。
截至本月20日，2月前20天上海商品住宅僅成交8.76萬平方米，加上本周的成交量，市場預計整個2月份的商品住宅成交量或僅為15萬平方米左右，低於此前最低31萬平米的記錄。
二套房方面，各行都表示嚴格執行貸款首付比例最低6成、利率最低執行基準利率1.1倍的規定，部分銀行利率甚至上浮30%。“實際上即便是上浮30%也不一定批得下來。”招行一客戶經理表示。
“二套房本來就是政策限制對象，利率上浮10%只是銀行二套房利率的最低標準，現在房貸額度這麼緊張，我們基本是上浮30%。”上述招行客戶經理表示。
實際上，上浮利率越多的客戶可能獲得貸款審批的速度也越快。“額度一緊張，銀行自然會向利率高的房貸合同優先放款，而放貸利率低於基準利率的房貸合同等待的時間可能就更長。”上述股份行零售銀行部人士表示。
開發貸未全面叫停
開發貸業務也在迅速收緊。而最令地產商人心惶惶的一則消息是，市場傳言多家銀行全面叫停開發貸款。2月24日一早，一家房地產公司的負責人告訴記者，“很多銀行已經全面停止房地產開發貸款了，有的銀行還沒有接到通知，但是也已不給開放商額度了。看來一手房銷售價真的要跌了。”
不過，這種說法並沒有得到銀行業的確認。在一家股份制銀行幾天前召開的貸審會上，還通過了幾個地產項目。
“我們主要看三個指標：開發商的資質，項目的資質以及擔保條件。存量的該做還要繼續做，新增的可能會控制一下，但不會全面叫停。”該行一位人士告訴記者。
“項目的資質要考察項目的位置、周邊環境以及資本金比例，但說到底和當地房價水平，以及房子預期能否賣出去有關，能賣出去就是好項目。”該人士說。
據了解，因為從銀行融資有困難，一家大型地產商的武漢項目正在採用有限合夥制地產基金的方式融資，規模為2億。
“為了吸引銷售渠道，代銷費已經由1.5%，上漲到稅後1.5%，目前的最新說法是3000萬以上的可以到2.5%，預期收益據說可以超過30%。”一位私募人士說道。（來源：21世紀經濟報道） |
