在車德銳看來，針對二手房的個稅政策更容易對一些差價較大的房源產生影響。“比如買來的時候是4000元／平方米，賣出去的時候變成了7000元／平方米，1套100平方米的差額達到了30萬元。”他表示，在這種情況下，也不排除有一些二手房的需求流向新房市場。
如果將廣州和東莞進行對比，廣州房價的最高點僅集中在以珠江新城為中心的區域，但用車德銳的話說，“東莞有28個鎮，每一個鎮都有一個中心，投資的集聚效應並不強。”除此之外，東莞本地人習慣大戶型，外地人也受此影響，一旦單價太高，大戶型的總價就會讓買家難以接受，因此單價“漲不上去”。
在實地調查中，記者還了解到，在進行“舊改”之後，東莞市政府會為城中村的原住村民建設 “農民公寓”。這種公寓大約按照家庭人口每人30平方米的標準來提供，但並不進入市場流通。“農民公寓”採用與普通商品房一樣的建設標準，因此已經消化了部分本地需求。
執行層面仍有“空子”可鑽
除東莞本身的房地產市場格局和城市特性等因素之外，記者發現，儘管個稅政策十分嚴格，但“無所不能”的市場還是找到了“空子”。例如“差額”中的“合理費用”就被大做文章，有仲介人士透露，可以通過一些手段來提高這些費用，相應地減少計稅的金額。
除此之外，由於一些房源樓齡較久，如何衡量其原有的價格成為難題。此前，東莞市場的普遍做法是，由房產仲介交由專門的評估公司進行評估，再根據評估價向地稅部門申報稅費。
由於沒有統一的標準，只要 “買通”評估公司，就可以做高房子的原有價值，減少徵稅金額。
但2012年3月31日，東莞二手房評估系統正式上線，並且統一了東莞二手房交易價格的衡量標準。但車德銳稱，此舉“規範了行業，但沒有規範市場。”正如他所說，這套評估系統出台之後，此前的評估公司基本退出市場，行業也有了統一標準。但東莞南城區某仲介公司的一位置業顧問告訴記者，“現在還是按照差額20%徵稅，但只要支付一些費用，我們還是有辦法幫你操作。”除此之外，另外一種被東莞業內人士所詬病的“潛規則”則是，不管按照何種標準徵稅，這些稅費都會被轉嫁到買家身上。
車德銳指出，其他城市執行這一政策首先要解決兩個問題，一是房屋的原有價值如何準確評估；二是徵收的稅費一定要按照相關規定，由賣家來承擔。
綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋定則認為，在此之前，徵稅標準之所以會出現兩種版本 （一種是按照差額的20%，另一種是按照成交總價的1%），就是因為在實際操作過程中，房屋的原有價值如何衡量是個難題，這個“缺口”導致市場上出現很多避稅的方法。 |
