強勢復甦一線城市上演瘋狂
在多輪“救市”政策刺激下，目前樓市銷售面積及金額降幅收窄，已經呈現出基本面復甦好轉的態勢，市場信心將進一步提升。樓市成交量再現“紅五月”，尤其是一、二線城市，成交量持續放大。最新統計數據顯示，5月份全國主要54個城市合計住宅簽約套數為26.199萬套，較4月的24.17萬套環比上漲了8.4%，同比漲幅更是高達20.1%。其中，一線城市環比上漲8.8%，二線城市漲幅最大為10.3%，三線城市則稍差，整體市場走勢出現了明顯的分化趨勢。
中原地產華南區總裁李耀智對本報表示，5月國內樓市全線飄紅，顯示樓市有回暖跡象。在降息降准、“3.30”樓市新政以及地方政府鼓勵購房的相關政策，加上部分家庭資產重新配置、將股市獲利資金轉向樓市等因素的帶動下“紅五月”行情正在上演。
李耀智指出，一二線城市的樓市回暖的跡象較為明顯，以深圳為例，其火爆的行情更是令人瞠目結舌。自去年“9.30”新政以及今年“3.30”新政以來，深圳房價一路連漲8個月。幾千人搶幾百套房，類似的“搶房大戰”、“日光盤”現象近一個月以來在深圳接連上演。
三四線城市風險凸顯
易居研究院日前發布《2015年度35城商品房供求關係專題研究》報告顯示，2015－2016年度去庫存壓力最大的3個城市為呼和浩特、烏魯木齊和蘭州，壓力較小的3個城市為廈門、深圳和合肥。
報告基於供求比、商品住宅現貨存銷比、商品房潛在存銷比和商品住宅潛在存銷比4個指標測算出綜合指標數值。根據報告，2015－2016年35個重點城市的風險由大到小排序為：呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、海口、青島、西安、寧波、哈爾濱、銀川、瀋陽、福州、長春、天津、濟南、昆明、重慶、大連、南京、長沙、鄭州、上海、西寧、杭州、南昌、成都、石家莊、武漢、北京、貴陽、太原、南寧、廣州、合肥、深圳和廈門。
報告對區域市場也進行了判斷。報告認為，從去庫存潛在壓力和風險的大小進行排序，全國7大板塊依次為：西北地區、東北地區、華北地區、華東地區、西南地區、華中地區和華南地區。其中，西北地區的數值最大，說明未來一年供大於求的狀況最明顯，去庫存壓力最大；而華南地區的數值最小，供求關係比較平衡，去庫存壓力最小。
目前看來，經一系列對房地產消費的刺激政策放出後，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市，三四線城市房地產市場並未調頭向上。李耀智表示，目前一二線城市與三四線城市的分化十分明顯。由於在經濟發展、公共資源、產業布局、人口流入等方面的不均衡，一二線城市和三四線城市的房地產市場已經出現了截然不同的走勢，體現在政策刺激、成交、房價漲跌等方面的不均衡。
一線城市庫存壓力漸消化
從房價表現來看，中國指數研究院數據顯示，2015年5月，全國100個城市新建住宅平均價格為10569元／平方米，環比由跌轉漲，上漲0.45%。展望下半年，同策諮詢認為，目前庫存去化周期在15－20個月之間的城市預計庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理，比如重慶、杭州、武漢、福州等二線城市，蚌埠、惠州等少數三四線城市，這些城市的房價將趨於合理，甚至部分城市房價也將進行溫和上漲。
對於其他城市，尤其是庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、瀋陽等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅持“以價換量”去庫存。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，從今年下半年預期來看，一線城市及市場基本面良好的城市將沒有去庫存壓力，下半年預期會漲價或會出現買漲不買跌的現象，“日光盤”現象也將再現。
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