這是近期北京豪宅客群裡的兩個例子。這些訴求各異的億萬富豪，他們面目模糊，卻真實存在於豪宅營銷人的身邊。當房地產市場發生調整時，豪宅的市場又有了哪些變化？從定價到營銷都有哪些方法論？
一般而言，豪宅定價需要考慮的因素很多，因此手段、技巧也紛繁複雜，但基本的定價原則與普通住宅定價大同小異：考量三個部分，即地價、建安成本這個關鍵因素，周邊二手房價格，以及周邊競品，在完成市場調查之後再定價。
一上市房企區域營銷負責人向記者講述的定價過程是這樣的：開發商先確認項目幾年開發完，總投入多少，按照公司毛利率、資金成本等進行動態測算，算出項目總共要賺多少錢，加在一起便是貨值，如果投入80億元三年要賺30億元，那麼貨值需要120億元。隨後，將貨值平攤到總建築面積，便會得出一個均價數字，再規劃第一年推多少貨值，根據貨值計劃計算得出要推多少套房。
亞豪機構市場總監郭毅日前也對記者介紹，豪宅定價和普通住宅並無太大差別，除了考慮成本和周邊競品價格，還要考慮項目自身品質以及產品類型，比如同地段別墅定價一般要高於公寓。
此外，她還提到，頂級豪宅的定價，往往還是看開發商對項目周轉率的要求，如果對周轉率的要求比較高，希望快速售完，那定價就不可能太高；如果開發商手裡項目不多、希望通過這個自己很珍視的項目做出品質來，那初期價格一般不會太低，未來還有可能會對產品品質進行階梯狀的拔升，價格也可能出現跳漲。
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