“高房價的原因在於實行土地管制，城鎮住宅建設用地供給不足。”中金公司首席經濟學家梁紅認為，通過對2015年8.7萬億元商品房銷售額的分解可大致估計，稅收和土地出讓金占城鎮房價的六成到七成，構成開發商的建築成本。而經濟增長逐步企穩及政策鼓勵城鎮化，使得土地需求上升。若不增加供給，需求與供給的不協調將會拉升房價，而高房價又將傳導至租金、人工成本從而推動通脹。
二三線城市料成房企拿地主戰場
近期，熱點城市土地成交溢價率顯著降低，但土地市場總體仍趨於分化。業內人士表示，一二線城市土地供應不足，今年將繼續萎縮。未來土地市場主戰場或在城市邊界快速擴張的熱點二三線城市中展開。
一線城市供不應求
“今年1月以來，全國整體土地市場在政策調控下有所降溫。”中原地產研究報告顯示，1月單宗成交10億元以上地塊合計50宗，但超10億元的地塊中溢價率超100%的僅有16宗，這些高溢價地塊主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低，如上海、武漢等城市溢價率均明顯低於2016年平均水平。
同策咨詢研究部分析員鄭靜認為，土地市場的表現因城而異。今年1月的土地市場，一二線城市趨於量跌價穩態勢，三四線城市則出現明顯回落。儘管一線城市與核心二線城市自2016年9月以來相繼出台較嚴格的調控政策，但基於“房企資金充裕、高地價、利潤率保護”等因素，開發商對一線城市與核心二線城市的拿地意願仍較強烈。
鄭靜表示，目前一線城市與核心二線城市短期內供應短缺難以得到根本解決，是導致本月一二線城市土地成交量下滑的主要原因。而2016年12月底召開的中央經濟工作會議和全國住房城鄉建設工作會議，強調三四線城市要進行去庫存，以及進一步指出樓市風險在於三四線城市，導致房企拿地積極性銳減。
比如，北京市今年減少了國有建設用地供應。《北京市2017年國有建設用地供應計劃》中明確，今年全市計劃供應土地3900公頃，相比去年減少200公頃，但保障房用地供應仍與去年持平。
中原地產首席分析師張大偉表示，一二線城市供不應求與三四線城市去庫存的矛盾仍在加劇。從全國城市來看，一二線城市的土地供應持續不足，預計今年將繼續萎縮，在這種情況下，房企拿地難度料持續增加，而三四線城市的庫存則仍將維持天量水平。
二三線城市或成主戰場
“今年初，土地市場處於推地低谷期，加之房企融資渠道一再收緊，土地拍賣環節管控越來越嚴，土地供應和成交同比、環比增速整體均出現下滑。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，儘管部分熱點二線城市適量增加了住宅用地供應，但仍受標杆房企的積極爭搶，拿地均價有所攀升，表明熱點地塊的稀缺屬性和房企的補庫存需求依然強烈。
民生銀行研究院產業研究團隊報告顯示，目前熱點一二線城市已進入補庫存周期，後續將主動增加土地供給，尤其是中小套型住房用地供給。儘管如此，調控收緊後市場預期已發生轉變，高價拿地、高價入市已不現實。
“2016年1月克爾瑞監測54城的供求比為0.7，大多數城市仍是供不應求，其中北京、重慶等市新增供應量不足成交量一半。”克爾瑞研究中心分析師楊科偉表示，地價、房價的“雙限”嚴控，也在一定程度上堅定了企業和購房者對房價的上漲預期。此外，隨著房地產規模收窄、集中度上升更廣泛地成為業內共識，企業間的競爭使得規模房企拿地決心更為堅定。
對於土地市場走勢，楊科偉認為，近期國土部發布“十三五”規劃綱要，未來新增建設用地指標下行已是大勢所趨。據估算，至2030年前，年均新增建設用地規模較“十二五”將至少下滑33%，這意味著高庫存城市將在2017年進一步收緊土地供應，而北京、上海等城市相繼提出的建設用地負增長目標，也大大限制了一線城市新增土地供應。由此來看，土地市場主戰場會在城市邊界快速擴張的熱點二三線城市中展開。
（來源：中國證券報） |
