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| 中銀香港經濟與政策研究主管、香港中文大學商學院榮譽院士王春新（中評社 沈而忱攝） |
中評社香港7月14日電（中評報道組）香港住房問題長期難解，中銀香港經濟與政策研究主管、香港中文大學商學院榮譽院士王春新日前在“中評大咖講書”第二期學習活動中主旨演講中提到，要改變供求極端不對稱的情況，就需要將居住需求和投資需求區別開來，根據不同需求採取不同的供應方式，即房屋“雙軌制”。他亦表示，“新居屋計劃”有利於促進房地產市場長遠健康發展。
關於香港房地產模式的缺陷，王春新表示需將其擺在全球範圍來看。他談到，全球的房地產模式主要有三種：第一種是歐洲美國模式，也可稱為市場經濟模式，土地供應都是依據市場，稅收來調控樓價。第二種是新加坡模式，是由政府提供住房為主的模式，大概有接近九成的房屋都是政府提供，私人住宅只占到10%左右。第三種模式就是香港模式，也稱為投資／投機主導模式。政府主要控制土地供應，目前來看是比較差的一種模式。
王春新提到，美國從1890年到現在，樓價基本上是跟隨通脹變化，而在這120年時間裡面，美國的人均GDP增加了4倍以上。當樓價跟隨通脹變化時，實際收入就可以改善居住條件。另外，美國房地產對經濟增長的推動非常大。過去100多年，很多人認為美國經濟增長是靠創新，創新當然很重要，但是更重要的是消費，特別是房地產消費。歐美國家的房地產是實體經濟的房地產，能夠真正帶動60多個行業的發展，現在美國房地產及相關行業占到美國經濟比重32%左右，是製造業的3倍，金融業的5倍。
王春新認為，香港的房地產模式出現了三大問題：一是居住條件糟糕，現在人均住房面積只有15平方米，而且還在不斷減少，更不用說劏房和寮屋。
二是收入分配嚴重傾斜。一半香港人有房子，一半沒有房子，高樓價的增長帶來了收入分配的嚴重傾斜。香港基尼指數現在是0.539，這是很多國家地區裡最高的，但是這個數字還沒有包括房地產，包括房地產的話起碼超過0.7。從實際情況來看，2003年沙士結束後，新一輪樓價上漲到現在已有18年，這18年房地產所創造的泡沫虛擬收入相當於香港10年的GDP總量，這個數量比這18年來香港380萬打工者所有的工資都多，也比18年來幾十萬企業創造的利潤要多。
三是使香港的經濟增長受到嚴重影響。起初高樓價會帶動投資、帶動增長，但因為收入永遠跟不上，就會形成這樣的問題。過去20年因為房子越蓋越小、越蓋越少，按聯合國SNA標準計算，平均每年拉低香港經濟增長一個百分點，過去20年香港GDP增長平均只有2.8%左右，如果沒有房地產的影響，起碼可以到3.8%以上。 |
