其實，開發商的囤地行為具有“實物期權”的特征，如果開發商獲得了一塊土地的開發權，他實際上相當於獲得了一個期權，他可以不必馬上開發土地，而在未來某個有利的時機選擇執行期權，也就是進行土地開發。因此，如果要約束開發商的囤地行為，其本質上是要降低囤地這種“期權”的價值，而讓開發商不得不選擇盡快開發。
理論上，要降低“期權”的價值，首先，要增加獲取期權的費用，也就是增加獲取土地使用權時交納的土地出讓金等成本和費用。目前土地出讓金一般是採用分期付款的方式，這其實是增加了開發商的經營杠杆並降低了開發商的成本，因此有必要採取全額付款的形式，當然這樣也會降低地方政府出讓土地的進程，想必地方政府不會接受這種辦法。
為了躲避地方政府的直接壓力，在稅收方面似乎可以做些文章。土地使用稅是唯一的土地保有環節的稅種，但不是按土地價值徵收，而是按面積徵收，最高的標準也僅為30元/平方米，稅負明顯偏低，未來應盡快開征土地保有環節的稅種來提高囤地成本。
土地增值稅其實是開發商的一個夢魘，因為如果延期開發土地，由於土地增值過多開發商將交納更多的土地增值稅，中國政府在2007年開始清算未交的土地增值稅，2007年和2008年土地增值稅收入分別增長了74%和33%。但土地增值稅由於是先預征然後再清算，而且對於成本的扣除也具有很大隨意性，導致實際徵收情況仍然不盡如人意。當然，由於土地增值稅是間接稅，開發商也有向公眾轉嫁成本的可能，但由於土地增值稅採用累進稅制，所以開發商在稅負轉嫁時也有掣肘，因為如果定價太高，將會適用更高一級的稅率。
其次，要降低“期權”的價值還要減少期權的有效期。目前國土資源部要求土地開發原則上不超過三年，土地閑置不超過兩年，但實際操作中，一方面，由於一些土地出讓合同中並不規範，主要是未約定實際動工開發時間，導致開發商可以隨心所欲地囤地；另一方面，《城市房地產管理法》中給了地方政府一定的自由裁量權，可以同意開發商延期開發，這也讓土地開發的期限限制形同虛設，這種行政手段的調控並不值得信賴。
最後，如同萬科董事長王石而言，房地產市場主要受制於貨幣政策，通過利率杠杆和融資規模的控制，可以大大增加開發商的資金成本。北京師範大學鐘偉教授就曾經估算，開發商囤地的資金有一半左右來自銀行信貸。事實上，也正是2007年以來貨幣政策的持續緊縮，持續5年之久開發商的大舉囤地行為才在2008年出現轉折，許多開發商也因為囤地導致資金鏈斷裂，今年上半年隨著貨幣政策再度寬鬆，才又讓囤地現象死灰複燃。
總之，如果不控制開發商“手眼通天”的融資能力，在開發商自利的驅動下，囤地現象不會因為國土資源部的清查而消失，開發商也不會陷入“無地自容”的窘境。國土資源部表面上就像皇帝新裝中勇於指出真相的的孩子，而實際上可能還是不願意替地方政府和開發商背黑鍋。 |
