【大贏家】新世界九龍區2項目受惠
新世界發展（00017）旗下尖沙咀“名鑄”及柯士甸站豪宅項目的價值，料受惠賣地佳績。名鑄於去年底入伙，共345伙，現時約有100伙餘貨。昨日賣地績佳，有利名鑄餘貨售價提升。
至於柯士甸站項目，則是新世界與會德豐合組財團於今年3月投得，料3年後落成，項目可建樓面128萬平方呎，共1,200伙。新世界及會德豐指，項目發展成本及補地價總投資額約156億元，每平方呎成本約1.25萬元。
柯士甸站項目料賺13億
據中原地產數據，近期柯士甸站附近二手樓價維持每呎1.65萬元，加上何文田地王成交價理想，將刺激附近樓價升，柯士甸站項目獲利機會大。
摩通估計，假設日後柯士甸站項目呎售價1.8萬元，新世界可賺13億元。
新世界現價較NAV折讓約49%，大於歷史平均水平）。
【大贏家】新地資產淨值可望提升
新地持有的九龍區新盤項目，包括九龍站“天璽”及飛鵝山“峻弦”等。
天璽去年底累售500伙，尚餘100伙待售，去年聖誕再推10伙後，新地表示會惜售，故此，預料天璽現時尚餘數十伙餘貨。由於昨日賣地績佳，可帶動附近豪宅價格上升。據中原地產資料顯示，天璽近期呎價平均約1.8萬元。
摩通指出，峻弦共723伙，尚餘280伙未售，已售單位呎價介乎7,000至1.18萬元。若豪宅價格因賣地績佳而提升，料峻弦可加價推售。
新地現價較每股資產淨值（NAV）折讓31%，大於歷史平均水平。若旗下項目售價提升，則可進一步推高NAV，有利新地股價。
分析︰區內新盤水漲船高
賣地成績佳，地產股自然直接受惠。當中，最能受惠於今次賣地成績理想的，是在何文田或附近地區持有新盤或物業的發展商，其物業價值將跟隨新樓價指標而上漲。
發展商今年第2季將推出位於九龍區的新盤不算多（見表5），其中，預期最快推出的會是鄰近奧運站的“帝峰皇殿”，屆時售價可望受惠何文田賣地績佳而看高一，發展商信置（00083）、華置及南豐，售樓收益有望提高。
此外，大贏家包括在何文田或附近地區持有新盤項目的長實（00001）、新世界（00017）、會德豐（00020）、新地（00016）。
昨日賣地績佳，刺激地產股午後揚升（見表4），美聯集團（01200）更勁升6.2%。
發展商爭崩頭博一箭雙鵰
另東方日報報道，何文田前山谷道二期豪宅用地，之所以吸引多家大型發展商積極競投，成交價更能突破百億元關，原因除地皮位於九龍傳統豪宅區，發展潛力可看高一線外，物業落成日期正好配合二○一六年港鐵（00066）沙中線啟用，並且可為投得發展商日後競投何文田站上蓋物業發展項目打下基礎。
助搶毗鄰港鐵上蓋
何文田地皮毗鄰前山谷道一期地皮，為日後港鐵沙中線何文田站及觀塘延線落點，沙中線鐵定明年動工，預計最遲二○一六年通車，是次拍賣的前山谷道二期地皮，賣地章程規定物業最遲於二○一六年落實，意味可望受惠於鐵路效應。
此外，是次拍賣地皮甚具戰略意義，日後競逐何文田站上蓋項目時將佔有優勢，因為無論在物業的規劃設計、行人及汽車通道設計，以至整體成本及利潤的控制等，可產生極大協同效應。
另外，前山谷道二期項目落成後，絕大部分單位可享開揚景觀，例如西南方更有機會可望維港海景，相信可為日後物業重要賣點。 |
