差估署：近月私樓價大體橫行
香港商報報道，經過約半年下挫，本港樓市自今年第二季逐見回穩。綜合官方及地產代理最新公布數據，香港私樓價格走勢近月大致橫行。當中，差餉物業估價署全港私人住宅樓價指數6月份錄得275.7點，按月持平，結束兩連升；若與去年12月數字比較，今年則暫跌約3.3%。
租金連續兩月出現反彈
據差估署資料，本港樓價指數於去年9月高見306.1點，之後連月下跌。截至今年3月，指數累積回落11.3%至271.4點。今年4月份起指數出現反彈，以6月份數字計，較去年9月高位跌幅約9.9%。假如與去年6月數字比較，今年6月指數則錄8.5%跌幅。
6月各類單位中，只有1722平方尺或以上大單位樓價指數錄得升幅（約0.2%）。細約430平方尺或以下細單位，指數為303.2點，跟上月持平。按月跌幅最大的是約753至1076平方尺單位，即一般被視為用於換樓的單位，按月跌0.4%。
租金方面，6月份租金指數連續兩月反彈，報165.1點，按月微升0.5%，連升兩月後上半年仍跌約3.6%，但較今年4月低位則回升約1.1%。
英脫歐公投後港樓市止跌
此外，據中原地產研究部高級聯席董事黃良昇介紹，中原城市領先指數（CCL）最新報130.47點，按周跌0.03%。有關指數主要根據今年7月18日至24日簽訂正式買賣合約的中原集團成交計算，反映6月24日英國脫歐公投後第三周的市況。
他認為，英國公投脫歐後，香港樓價進入止跌回升階段。公投後三周累計，新界西CCLMass指數累升1.77%，升幅為四區最大。新界西指數最新報117.31點，按周升1.54%，升幅為13周內最大。
樓價指數反映能力轉差
本港樓價高企多年後，去年第四季終迎下跌，港府努力終見成效。惟官方及地產代理數據都反映，樓價近月有觸底跡象，更有代理預期樓價或會反彈。一旦樓價回升，是否代表調控失敗？事實上，無論是官方或代理數據，在私樓市場成交轉變下，反映整體市況的能力已漸削弱。
特首梁振英上任以來，港府對地產政策方向大致都以“重藥”壓制港樓急漲，配合長遠增加土地及房屋供應，以令樓價降至港人平均可負擔水平。其中，“3D”辣稅及收緊樓按等眾多“重藥”，有針對性地打擊樓市炒賣行為，多次加藥下，私樓幾近只有財務實力非常強兼穩健才能從銀行借錢買樓，而轉樓客不想負擔重稅，亦只有配合“天時”“人和”賣掉舊物業。
財務強且穩健的準買家始終是少數。近幾年，本港二手成交量持續下跌，發展商利用高成數吸引準買家，令一手成交佔比逐漸抽高。值得留意的是，差估署及地產代理數字主要是反映二手樓市，意味有關數字只能反映市場愈來愈小的一部分。
據土地註冊處資料，今年1至6月住宅買賣註冊量累計只有19921宗，每月平均僅3320宗，同比大跌38%：當中，2月份的1807宗更是歷史新低。近月，一手買賣註冊量佔比明顯提升，6月份4620宗註冊量中，有1538宗一手，佔33%。
因此，官方及代理數據雖反映二手樓有止跌跡象，但未必反映政府調控失敗。同時，誠如特首梁振英所言，令樓價下降始終要靠供應增加。如今，供應增加剛見跡象，大家宜再看發展。 |
