國務院總理溫家寶日前主持召開國務院常務會議，會議明確了5項基本政策措施（即“國五條”）來穩定市場預期，促進房地產市場健康發展，確保今年房價基本穩定。雖然相關的政策細則暫未出台，但“國五條”已基本給今年中央房地產調控政策的走向定調。在政策保持持續性、穩定性的基礎上，今年房地產調控政策力度將適度從緊。
很明顯，中央對於今年樓市調控的主基調依舊為從嚴的態度。但是從另一方面看，本次出台的“新國五條”並沒有提出“實質性”的內容。此外，從“新國五條”出台的時機看，隨著全國兩會的臨近，樓市調控處在一個非常敏感的時期，如果一旦房價再次飈升，那麼新的樓市調控政策也將呼之欲出。
解讀一：政策出台契合市場走勢
可以說，“國五條”的出台與當前的房地產市場走勢十分契合。
2012年房地產市場已整體回暖，而在蛇年春節前後，主要大中城市樓市仍然表現為持續升溫，成交量較同期水平維持高位，房價呈現上漲跡象。根據中房指數數據顯示，1月份全國前十大房企實現銷售額734億元，環比增長12%，同比增幅高達185%。
2月份以來，二手房市場成交量雖然受春節假期影響顯著回落，但是價格上漲勢頭並未減弱。根據漢宇地產市場研究部40個重點板塊監測數據顯示，2月份，上海二手房掛牌價格環比上漲5%。其中，中低端二手房市場價格平均漲幅達7%。
房價上漲預期，促使以首次置業、置換型為主力的購房人群加速入市。雖然也有部分購房者和房東2、3月份會維持觀望等，待今年調控政策明朗化，但是多數購房者認為，政策即便有所收緊，對於房價上漲的影響也有限，所以二手房東跳價、漲價、惜售的意識仍然強烈。
解讀二：樓市交易節奏可能放緩
關於接下來的實施細則，購房者普遍最關心的還是二套房貸問題，尤其是對於廣大希望改善居住條件的本地購房者來說，他們購入的大多已屬於二套房了。
“目前低價位的剛需樓盤購房者中約三成為二套房購買者，而中高端樓盤二套房買家的比例要更高些，幾乎超過一半。”寶華集團副總裁楊健認為，如果二套房貸政策有變化，比如首付提升、利率上漲，那麼將增加購房者的成本，再加上部分客戶重新回到觀望狀態，那麼新政勢必將“攔截”一批改善型客戶。對於這些迫切需要換房的中低端改善型客戶來說，市場傳言二套房貸“首付七成、利率1.3倍”幾乎等於停貸。
不過，對於高端改善型買家，二套房貸方面可能的變化似乎不會有太大影響。合景地產營銷策劃總監楊子江表示，對於這些有實力的購房者，要麼選擇一次性付款，要麼增加資金籌措方式，實在不行可能還會採取“短期分期付款”的方式來應對，因此二套房貸相關政策的變化對他們影響不會很大。
上海中原研究咨詢部總監宋會雍認為，“國五條”透露出幾個新信息：重提房價控制目標，體現出現在房價走勢正突破預期。以房價控制為出發點，倒逼各級地方政府拿出調控舉措。
他表示：“總體來說，這些政策措施並沒有突破原有調控框架，更多是起到調控預警的效果，會給市場帶來猜測空間，交投情緒也會趨於糾結踟蹰，交易和房價的運行節奏可能放慢。”
解讀三：中央維持房價穩定決心堅決
和2010年的“國11條”、“國十條”，2011年的“國八條”相比，此次的“國五條”主要還是對房地產調控政策的重申。樓市調控的核心手段仍然是“限購”和“差別化信貸政策”。擴大房產稅試點範圍則是積極推進房地產市場長效調控機制的建設。不過上述政策的落實力度今年都將會有所增強，特別是房產稅，擴容的城市可能受到較大的影響。除此之外，“國五條”再度重申了要健全地方政府對於房地產調控的考核問責和市場監管，這表明中央維持房價穩定運行的決心十分堅決。
由於需求升溫的趨勢短期內不會改變，今年的樓市供需關係整體較為緊張。“國五條”此次對於普通商品住宅土地的供給作出了非常具體的要求。雖然完善住房供應體系是治本之策，但是，加大土地供應的力度，保證土地實際供應量和供應結構的優化，對於面臨土地供應缺口的一、二線城市來說，仍有較大的執行難度。所以，要實現樓市供需關係平衡運行，短期內仍將主要依賴於房地產調控政策，特別是限購令和差別化房貸政策的落實，長期來看要通過保障房對於過剩自住需求進行有效疏導。先治標，後治本，才能既保障合理的住房需求，又保持房價的平穩運行。
觀點 房價反彈勢頭短期內得到遏制
漢宇地產董事總經理 施宏轈
“國五條”出台將對於穩定樓市預期將起到積極作用，政策收緊的預期將會使房價反彈勢頭短期內得到遏制。
不過，要實現全年房價的平穩運行，還有賴於調控細則出台，特別是地方政府如何根據中央要求和市場情況出台細則。從經濟平穩運行的需求出發，地方政策仍會以維穩為主，來穩定房價，收緊的力度不會太強。
應制定“差別化”信貸和限購政策
同策咨詢研究中心總監 張宏偉
調控政策走向定向寬鬆鼓勵自住需求、剛需市場，還有改善型需求是趨勢。
今年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場基本面好轉。房產稅擴圍，限購不一定取消，房產稅代替“限購令”是解決土地財政問題的長期趨勢，但短期內房產稅代替“限購令”，推行房產稅試點難以解決房產投資投機現象，因此，限購令有可能會因為房產稅試點而 “微調”，但不一定會因為房產稅試點而取消；其次，在限購、限貸尚未明顯鬆動的市場背景下，在當前更為務實的做法是，商品住宅市場應該制定“差別化”信貸政策和限購政策，促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交。（時間：2月24日 來源：新聞晨報） |
