2月20日，國務院祭出“國五條”新政，令基建、工程機械等房地產相關板塊大幅殺跌，而房地產股卻因為已經提前回調而反應平淡。今年1月份百城房價環比、同比漲幅均超1%，房價不斷上漲的預期令管理層決心再次維穩，打擊投資性需求。但分析人士指出，此次新政並無太大新意，諸多細節措施尚未明確致使調控嚴厲程度大打折扣，甚至遠不及日前傳聞的二套房貸收緊甚至停貸，但其透露的調控信號將大於實際意義。
開啟新一輪地產調控
去年下半年以來房地產市場持續回暖，特別是最近兩個月樓價更是瘋長，北京二環房價上漲過萬。而這又刺激了房價上漲預期，一時間激起調控呼聲陣陣。節後昆山、東莞等部分城市下調了公積金貸款額度，而二套房貸的政策也由以前的首付6成改為7成，貸款利率上浮到了基準利率的1.3倍。本周三國務院常務會議進一步明確完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管五項政策措施，即“國五條”（見附表），這再次明確了政府調控樓市的態度。
相比“國八條”而言，“國五條”新增實質性內容不多，主要是升級了考核問責機制，將中小城市限購的調控權下放到省級政府。另外，新政釐清了房地產調控的重點城市，有別於以往的“一刀切”，限購令將從一、二線城市向二、三線城市蔓延。亦有機構認為，“國五條”更像是本屆政府在“兩會”前對樓市成交火爆房價預期看漲的應景表示，總體而言無太大新意。
不過，政策的偏緊預期已形成。這導致以建材、工程機械為主的周期股大跌，滬指跌愈3%創15個月單日最大跌幅。而與之息息相關的地產板塊早前已顯回調態勢，當日盤口反應並不明顯，但板塊內個股分化現象嚴重，“招保金萬”等龍頭股表現明顯要強於中小個股。自去年9月地產股的強勢反彈以來，經過4個多月的上漲，申萬房地產板塊已從當時的2166.29點上漲至最高的2981.91點，漲幅為35.85%，短期內面臨回調壓力。本次新政關於房產稅如何擴大、限購擴容細節落實將左右地產板塊走勢。不過，中長期看，住房需求的根本動力不會發生變化，相關調控政策出台也並不會改變住房需求的根本動力。隨著經濟發展，城鎮化、收入水平提高等因素仍將是推動市場向上的原動力。
影響有待後續細節
以千方百計穩定房價為核心目標，在“有保有壓”大原則下，“國五條”的實際影響還需看後續細則公布。分析人士指出，此次“國五條”的影響力將遠不如2011年1月底出台的“國八條”，預計市場的反應會較為有限。隨著“兩會”窗口期的到來，目前不少機構預測，“兩會”期間難以祭出殺傷力較大的房地產政策。因此，房地產板塊的調整力度或將遜於去年6月。不過，“兩會”過後出台更為嚴厲的調控政策也未嘗不可，比如收緊信貸、房產稅等措施，一旦市場情況出現惡化，中央層面可能還會出台更為從嚴調控政策。
可以預期的是，在“統一要求”下，將會有部分城市調整方案。同時，隨著問責制的升級，地方政府和中央博弈也將升級。地方政府提出不著邊際但表面上又不違背中央政策的措施亦是大概率事件。中國指數研究院發布的報告稱，預計未來一段時間，限購政策僅在部分區域或房源上實施的城市（如長沙僅針對90平米以下，貴陽僅對一環內），可能會完善相關政策，其他城市也將嚴格執行已有政策，這將對市場短期運行帶來一定負面影響。中金報告也指出，限購更加嚴格或將導致部分城市成交下滑5%～10%。比如長沙、貴陽、沈陽、珠海、石家莊及重慶等，將面臨收緊風險。
而未來依賴行政調控手段將變得有限，市場更多趨向以房產稅、資金收緊等貨幣財政手段。日前隨著全國40城市住房信息聯網建立，進一步掃除房產稅的技術壁壘障礙，由此以房產稅等手段進行調控的路徑較為清晰。從近期許多城市對公積金貸款門檻的提高，以及傳言二套房貸首付及利率的收緊，未來樓市資金面從緊窺見端倪。不過，就重慶、上海的房產稅試點結果及國際經驗來看，房產稅雖然會降低房價漲幅，但改變不了房價中長期趨勢。此外，二套房信貸收緊的可能性依然存在，但由於占比較低，對樓市的邊際影響相對有限。
短期內地產板塊投資風險依然偏大，且行業已顯馬太效應，建議投資者採取輕行業重個股的策略。中長期來看，形成中國房地產市場向上的趨勢依然不會變，而分化、調整、轉型將是替代過去十多年高周轉、高杠杆、高利潤成為未來十年的關鍵詞。（時間：2月25日 來源：證券市場紅周刊） |
