在房價上漲預期不斷走高之際，新的樓市調控政策再度出台。日前召開的本屆政府最後一次國務院常務會議，再次研究部署了房地產市場調控工作，並出台了被市場稱之為新“國五條”的調控舉措，意在穩定房價。可以預見，這一再度升級的調控政策，對於當前房價的穩定將發揮作用，上市房地產公司股票價格的回落，就是對這一預期的反映。
但問題在於，這一輪始自2009年底的房地產市場調控，至今已經數次升級調控政策，這些措施包括2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9•29新政”，2011年1月的“新國八條”，本次出台的新“國五條”已是第五次升級。伴隨這些調控政策出台，房價走勢也從快速上升的曲線，逐漸趨於平緩，但平緩的曲線在近幾個月內再次掉頭向上，部分地區房價漲幅明顯。如果再將視線拉長，同樣可以看到，從2003年國務院發布《促進房地產市場持續健康發展的通知》之後，房地產市場就一直處於房價上漲與政策調控的“角力”之中，十年來的結果顯示，房價始終沒有走出“越調越漲”的圈子。
為什麼穩定房價的調控政策很難從根本上治理高房價？到底如何才能走出“越調越漲”的圈子？我們認為，樓市調控政策對於短期穩定房價具有重要作用，但要長期穩定房價，達到治本的目的，需要的就不僅僅是調控政策本身，而是要跳出調控，從更多層面、更根本上化解造成房價持續高漲的因素。
基於此，有人從轉變經濟發展方式、扭轉房地產市場支柱產業地位的角度給出思路。過往數年，以住宅為主的房地產業一直被認為是國民經濟的支柱產業，房地產市場也的確成為拉動中國經濟的重要力量，在這一過程中，房價高低成為行業興衰的“溫度計”。逐漸淡化房地產市場的“支柱”角色，必然有利於給房地產市場降溫，利於房價穩定。
也有人從供給角度分析，認為高房價的“禍首”在於高地價，根源則是地方政府的“土地財政”。從2003年開始取消土地劃撥制度，土地市場化的有償轉讓，即“招拍掛”制度開始實施，市場化的地價就開始不斷走高，這一方式在給地方政府帶來滾滾財源同時，也在一定程度上加劇了房價的一路上漲。市場人士分析，土地成本占到房價的四成甚至更高，因此高地價就意味著高房價。由於近幾年地方政府對土地出讓收入高度依賴，有“土地財政”之說，因此要治高房價，必要先管住高地價，而改革財稅制度，化解土地財政，成為這一分析的落腳點。
坦白地說，這些思路與分析深得各方認同，也已經引起有關方面高度關注。但我們認為，除此之外，還要從需求方角度，探究一下為什麼大家都在不斷買房子，為什麼市場的需求總是很旺盛，如何有效引導和釋放這些需求。
城鎮化為房地產市場帶來大量剛性需求，這是當前必須面對和解決的問題，當然也是房地產市場上最正常的需求，不過這裡面也存在一些問題。一方面，儘管有不少專業人士稱年輕人不要急於買房，可現實情況是，大量工作不久的年輕人都在想盡辦法買房子，除了中國傳統“安居樂業”的思想影響外，對未來高房價的預期讓這些人很難瀟灑地說“十年後再買”。另一方面，城市中大量中低收入人群沒有得到應有的住房保障，也就是作為公共產品的保障性住房在過去幾年的缺失，也加劇了市場供需矛盾。
除了剛性需求外，引起房價不斷走高的一個重要因素是投機投資性需求，這也是歷來調控政策所嚴厲抑制的對象。我們當然要進一步追問，市場上為什麼會有那麼多投機投資性需求？有錢人在全國各地買房子，甚至此前出現很多“炒房團”，個中原因其實不難解釋，沒有更好的投資渠道，缺乏安全穩健的保值增值方式，加之對房價持續走高的預期，這些都促成了大量投資投機性資金湧向了房地產市場。當前限購、限貸等政策，打擊的主要就是這部分需求。
可以想見，真正解決好住房需求端的問題，對於穩定房價至關重要。而需求端問題的解決，當然需要房地產調控政策本身，比如進一步加大住房供給，加快保障性住房建設，完善住房供應體系，以及短期的限購、限貸等非常規措施。更為重要的，則是調控之外其他措施的配套跟進。比如對於投機投資性需求來說，本質上是資金缺乏投資渠道，這就需要有關方面積極拓展國內各種投資方式和渠道，既包括引導資金回歸實體經濟，也包括股票市場、債券市場的完善和健康發展，給市場各方以穩定的回報預期。同時，穩定房價預期，應是穩定需求端的重要內容，如果沒有了房價大幅上漲的預期，投機投資性需求自然會退卻，剛性住房需求在穩定預期之下，也不會急於一時“超負債”購房。要穩定房價預期，也需要宏觀經濟政策與房地產調控政策有效協調配合。（時間：2月23日 來源：金融時報） |
