舊城改造門檻利與弊
在備受爭議的危舊房改造決策程序上，二次徵求意見稿取消了第一次徵求意見稿關於被徵收人直接參與危舊房改造決策的制度設計，即“一個90%”（徵收決定必須獲得90%以上被徵收人的同意）和“兩個三分之二”（補償方案應徵得三分之二以上被徵收人同意，補償協議簽約率達三分之二以上方可生效）的制度。
這一變化引來不少反對聲音，有評論說，這是極大的倒退，照此規定，某個項目只要被納入某地的國民經濟和社會發展的年度計劃並經過人大同意，不管是真正的公益項目還是商業開發，都可以打著“公共利益”的旗號進行徵收。
全國律協民法專業委員會秘書長李曉斌則認為，根據目前我國現狀，第一次徵求意見稿的規定在實施過程中可能會激化矛盾、影響效率，而且容易產生各方過度博弈。二次徵求意見稿將此規定弱化，納入公共利益條款中，修改為“保障性安居工程建設和舊城區改建應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃，經市縣級人民代表大會審議通過”更有技巧性，更符合目前的國情，具有可操作性，而一稿中的規定對政府工作是個積極的引導，政府在前期的徵地調查中即可借鑒。
沈巋認為，舊城改建和舊房改造是兩個概念，舊房改造就是在一個社區進行或者就是社區中的兩三棟樓，因此舊房改造還是要徵求絕大多數人的意見，不能由政府說了算，如果原來規定的門檻較高，可以適當降低，但是不能不讓利益相關者參與決策和表達意見；舊城改建還牽涉其他公共利益，要提交人大審議通過。
“市場價”補償名與實
在最受關注的拆遷補償環節，二次徵求意見稿確立了公平補償原則：補償金額不得低於房屋徵收決定公告之日起被徵收房屋類似房地產的市場價格。此外，還規定補償包括搬遷和臨時安置的費用，徵收經營性房屋的，停產停業損失也要補償。
王令認為，這一條給人的印象是房屋徵收今後就會“不低於市場價”，但條文中對“市場價格”有一限制詞：“類似房地產”。“如何認定類似房地產？”他認為，可以借鑒《天津市城市房屋拆遷管理規定》的思路，規定“補償金額也不得低於按照被拆遷房屋所處區位的新建普通商品房市場價格”。
“近十年來，拆遷評估有一成符合市場價，就算不錯了，原則上被徵收人可以自選評估機構，但是如何選，地方政府說了算。”北京才良律師事務所主任王才亮表示。
李曉斌認為，“公平補償”，突出“公平”，表明政府在拆遷補償中，將更加注重補償的公平性，對於徵收補償標準，第一次徵求意見稿規定是等同於市場價，第二次徵求意見稿規定是“不得低於房屋徵收決定公告之日起被徵收房屋類似房地產的市場價格”，目的是能夠保證被徵收人可以在市場上購買到區位、面積、環境等條件相似的住房，也順應當前房價上漲，房地產發展的趨勢。
|
