香港樓市問題由來已久，於今為烈。長期以來，香港同時面對兩大需求：自住需求和投資需求。投資需求包括短線炒賣需求和長期投資需求，資金來自本地和境外，一直是香港樓市的主宰。由於投資需求可以無限大，資金頻繁進出香港，加上金融危機頻仍衝擊不斷，帶動香港樓價大起大落，在樓價螺旋式上升的同時，呈現出很強的周期波動。
過去三十年，即在整整一代人的時間裡，香港樓市就經歷了一輪半的大周期變動，一路上亢奮與悲憤交集，輝煌與苦難並行，經歷了鮮花和淚水的雙重洗禮：
上一輪周期從1984年中英聯合聲明簽署後至2003年沙士（非典事件，下同）結束，歷時19個年頭。香港進入後過渡期後，前途漸趨明朗化，投資信心不斷上揚，大量資金入市炒作，導致樓價一路暴升至九七回歸初期，13年間樓價(指私人住宅價格，下同)飈升九倍，而同期名義人均GDP只增加3.4倍，與購房能力相對應的家庭收入升幅更小。當時雖有不少人抱怨買不起樓、通脹急升和貧富分化，但高樓價帶來的正面資產效應，包括強勁的內部需求、超低的失業率、激增的工資收入、豐腴的企業盈餘以及充盈的政府財政，使整個社會沉醉在虛假繁榮當中，甚至誤認為是“經濟奇跡”。
然而，資產效應畢竟是一把雙刃劍，總在泡沫頂峰逆襲。1997年10月亞洲金融風暴席捲香港，迅速刺破本地樓市泡沫，樓價在一年內調整近半。隨後更是禍不單行，又遇上美國網絡泡沫破滅和突如其來的沙士衝擊，致使樓價下瀉不止。在沙士肆虐最嚴重的時候，樓價比九七年高峰期大跌三分之二，即一個在高峰期以600萬元購入的普通住宅，在沙士期間市值只剩下約200萬元，十多萬個負資產(擁有的房屋市值低於銀行按揭貸款)個案由此產生。這批人被戲稱為負資產階級，甚至比馬克思筆下的無產階段還要低一個等級。
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